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Toronto, Mississauga, Vaughan, Oakville et Brampton représentent la part du lion des 41,45 G$ de nouvelle évaluation en Ontario. Une lecture ville par ville des données 2025 de la SÉFMO et les implications en assurance pour chaque sous-marché.
Le Roll Return 2025 de la SÉFMO ventile pour la première fois la nouvelle évaluation par municipalité au niveau du top 10. La région du Grand Toronto domine le classement, mais l'écart entre Toronto et le reste de la RGT se creuse. Pour les consommateurs qui magasinent une assurance habitation ou condo, et pour les courtiers qui cherchent à comprendre l'appétit des assureurs, la ventilation par ville est la tranche la plus exploitable de tout le rapport.
Toronto arrive en tête avec 11,4 milliards de dollars en nouvelle évaluation, soit environ six fois la ville suivante. Mississauga suit avec 1,9 milliard de dollars, puis Vaughan (1,6 G$), Oakville (1,6 G$), Brampton (1,1 G$), Markham (1,1 G$), Milton (983,2 M$), Richmond Hill (951,5 M$), Pickering (760,4 M$) et Caledon (507,3 M$). Dans le top 10 des municipalités de la RGT, la nouvelle évaluation a atteint 21 milliards de dollars — plus de la moitié du total ontarien.
Il ne s'agit pas de statistiques abstraites. Du point de vue de l'assurance, les 21 milliards de dollars de nouvelle valeur évaluée dans la RGT représentent aussi 21 milliards de dollars de nouvelle exposition au coût de remplacement inscrite aux livres des assureurs. L'effet de concentration importe : un seul événement météorologique violent touchant la RGT affecte désormais un bassin de valeur assurée nettement plus important qu'il y a cinq ans.
Le classement distinct de la SÉFMO sur la nouvelle évaluation des condominiums raconte une histoire plus ciblée. Toronto a ajouté 1,0 milliard de dollars en nouvelle évaluation de condominiums, Mississauga 866,5 millions de dollars, Vaughan 555,0 millions de dollars, Oakville 352,8 millions de dollars, Richmond Hill 309,1 millions de dollars, Ottawa 304,8 millions de dollars, Pickering 291,1 millions de dollars, Milton 241,6 millions de dollars, Brampton 201,9 millions de dollars, et Oshawa complète le top 10.
Pour l'assurance condo spécifiquement, ces classements importent parce qu'ils révèlent où l'exposition au coût de remplacement croît le plus rapidement. Un assureur qui détient déjà 40 % de parts de marché dans les condos de Mississauga fait maintenant face à une cohorte 2025 de 866 millions de dollars en valeur assurée additionnelle dans cette seule ville. Les décisions en matière de capacité, de réserves de sinistres et de réassurance découlent toutes de ces données.
À l'extérieur de la RGT, les données régionales de la SÉFMO montrent que le top 10 de l'Est de l'Ontario est mené par Ottawa (3,3 G$), suivie de loin par Kingston (273,6 M$), Russell, Cornwall, Belleville, Prince Edward, Quinte West, North Grenville, Clarence-Rockland et Loyalist. Le top 10 du Centre de l'Ontario est mené par Barrie (475,1 M$) et Kawartha Lakes. La région du Grand Golden Horseshoe (à l'exclusion de la RGT proprement dite) est menée par Hamilton à 700,4 millions de dollars.
Pour les consommateurs de ces marchés, les chiffres d'exposition absolus sont plus petits, mais la concurrence entre assureurs l'est aussi. Le Nord-Est, mené par le Grand Sudbury (142,8 M$) et Sault Ste. Marie (41,7 M$), et le Nord-Ouest, mené par Thunder Bay (60,9 M$), abritent les marchés d'assurance les moins concurrentiels de la province. La comparaison au niveau des villes d'InsurVibe est particulièrement utile dans ces régions, où le magasinage traditionnel est plus difficile.
Trois constats pratiques tirés des chiffres de 2025. Premièrement, si vous achetez ou renouvelez à Toronto ou Mississauga, attendez-vous à ce que les assureurs soient plus sélectifs envers les immeubles de copropriétés plus anciens et certains avenants spécifiques contre les inondations ou les refoulements d'égout. Deuxièmement, le top 10 est un indicateur avancé des municipalités où les assureurs lanceront le plus de nouveaux produits pour courir après la croissance. Troisièmement, dans les régions où les totaux du top 10 sont plus modestes, l'écart entre la meilleure et la pire soumission que vous pouvez obtenir tend à être plus large — exactement le cas où un outil de comparaison se rentabilise.
Ce montant de 866 M$ représente la valeur assurée totale de toutes les nouvelles unités de condominium achevées à Mississauga en 2025. Il élargit directement le bassin de risques comparables que les assureurs utilisent pour tarifer votre police. Un bassin plus vaste permet généralement d'affiner la tarification, mais cela signifie aussi qu'un seul assureur peut absorber davantage d'exposition dans votre immeuble avant d'atteindre sa limite de concentration, ce qui peut jouer en votre faveur sur le plan des primes.
Toronto combine la plus grande base de population, le pipeline de développement le plus actif et les valeurs foncières les plus élevées de la province. Une seule tour de condominiums au centre-ville peut ajouter à elle seule plus de 200 M$ en nouvelle évaluation. Les villes de deuxième rang (Mississauga, Vaughan, Oakville) disposent de moins de terrains à développer et de corridors de croissance plus concentrés, de sorte que même une forte croissance produit un chiffre global plus modeste.
Les marchés d'assurance dans le Nord-Ouest sont peu concurrentiels en termes de présence des assureurs, ce qui se traduit historiquement par des tarifs plus élevés par rapport à la RGT. Les chiffres de 2025 montrent que la nouvelle activité d'évaluation dans le Nord-Ouest est faible en termes absolus (Thunder Bay avec 60,9 M$ en tête de la région), mais cela tient surtout à l'échelle de la population et du développement, et non à la santé du marché de l'assurance. La mesure concrète pour les consommateurs du Nord de l'Ontario est de comparer les soumissions de façon plus agressive, car l'écart de tarifs entre les assureurs y est plus large.