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Les Perspectives du marché résidentiel du quatrième trimestre 2024 de la MPAC clôturent l'année avec les nouvelles évaluations cumulatives, les tendances régionales et les données par segment. Une lecture de référence pour les assureurs et les consommateurs qui se dirigent vers 2025 et le cycle d'évaluation 2026.
Le rapport Perspectives du marché résidentiel de la MPAC du quatrième trimestre 2024 clôt l'année de référence 2024 et fournit la référence naturelle par rapport à laquelle lire les chiffres trimestriels et annuels de 2025. Les chiffres de 2024 racontent l'histoire d'un marché qui a absorbé les baisses de taux de la Banque du Canada en 2024, qui a poursuivi la divergence régionale et qui a préparé le terrain pour le rôle d'évaluation de 2025. Pour l'assurance, la référence 2024 est ce à quoi les chiffres de 2025 sont comparés, et l'écart 2024-2025 est le signal à court terme le plus exploitable.
L'évaluation cumulative de 2024, le nombre total de logements et la répartition de la valeur entre les catégories de propriétés résidentielles, commerciales, industrielles et agricoles établissent ensemble la référence pour les chiffres de 2025. La valeur totale d'évaluation de 2024, combinée aux nouvelles évaluations ajoutées en 2024, fournit un point de départ par rapport auquel les 41,45 milliards de dollars de nouvelles évaluations de 2025 peuvent être interprétés comme une croissance progressive ou, dans certaines régions, comme le remplacement du stock déprécié.
Pour l'assurance, la référence 2024 est importante parce que les repères de coût de remplacement et les dépôts de tarifs ont été calibrés par rapport à celle-ci. Lorsque les chiffres des nouvelles évaluations de 2025 se situent nettement au-dessus ou en dessous de la référence 2024 dans un sous-marché spécifique, cela signale qu'un recalibrage s'impose.
Les chiffres de 2024 de la MPAC renforcent ce que les chiffres de 2025 confirment : la valeur immobilière de l'Ontario est de plus en plus concentrée dans la RGT et dans la grande région du Golden Horseshoe. Pour les assureurs, cette concentration est une préoccupation de gestion de portefeuille, et non une stratégie de croissance. Un portefeuille d'affaires ancré à 70 % dans la RGT est plus exposé à un seul événement météorologique extrême qu'un portefeuille ancré à 30 % dans la RGT avec les 70 % restants répartis dans l'Est, le Centre, le Nord et le Sud-Ouest de l'Ontario.
Pour les consommateurs, la conséquence est que les assureurs qui souscrivent seulement dans des marchés urbains denses sont vulnérables aux pertes liées à un événement isolé et ont tendance à réagir par des hausses de tarifs marquées après de tels événements. Les assureurs dont les portefeuilles en Ontario sont diversifiés tendent à avoir une tarification plus stable dans le temps. La comparaison au niveau de la ville d'InsurVibe est la contrepartie côté consommateur de la diversification géographique côté assureur.
Trois segments méritent une attention particulière en 2025. Premièrement, les condominiums dans la RGT : les données du troisième trimestre 2025 montrent déjà un déclin de prix de 6,5 % sur un an, et la tendance à long terme mérite d'être surveillée. Deuxièmement, les maisons unifamiliales à Ottawa et dans l'Est de l'Ontario : un segment relativement plus stable qui fait néanmoins face aux mêmes vents contraires liés aux taux et à la démographie que la RGT. Troisièmement, le Nord de l'Ontario : de petits nombres absolus mais des écarts de tarifs d'assurance élevés entre les assureurs, où la comparaison est la plus avantageuse pour le consommateur.
Pour les utilisateurs d'InsurVibe, la liste de surveillance se traduit par une recommandation : magasiner à nouveau votre assurance à chaque renouvellement, surtout si vous êtes dans l'un de ces trois segments. L'écart 2024-2025 est suffisamment important pour qu'une soumission datant de 12 mois puisse ne pas refléter la tarification actuelle du marché pour votre type de propriété et votre sous-marché.
La référence 2024 vous renseigne sur les conditions du marché par rapport auxquelles les soumissions de l'an dernier ont été calibrées. Si votre prime de renouvellement s'écarte de façon significative de l'écart 2024-2025, c'est un signal qu'il faut comparer. L'outil de comparaison d'InsurVibe le fait directement en montrant votre soumission par rapport aux repères au niveau de la ville et du segment.
Pas plus difficile en termes absolus — la RGT demeure le marché d'assurance le plus profond au Canada. Mais les assureurs surveillent le risque de concentration de plus près, ce qui se traduit par une souscription plus sélective pour les bâtiments plus anciens, les avenants spécifiques et les propriétés de grande valeur. La réponse la plus concrète en tant que consommateur est de comparer les soumissions de plusieurs assureurs plutôt que de renouveler avec l'assureur actuel.